町田市の不動産情報　東京都宅地建物取引業協会 町田支部

借主が誰になるか（個人契約か法人契約か）で、揃えるものが変わってきます。基本的に必要なものは以下の通りです。

個人契約の場合

• 印鑑
• 契約金
• 入居者全員の住民票
• 連帯保証人印鑑証明
• （健康保険証又は免許証）
• （収入証明）

法人契約の場合

• 印鑑
• 契約金
• 入居者全員の住民票
• 連帯保証人印鑑証明
• 会社登記簿謄本又は会社案内
• （従業員証明）

※不動産業者によって異なる場合がありますので事前に確認して下さい。また、上記のものが契約時ではなく申込時に必要な場合もあります。

不動産の賃貸借契約を結ぶ時には、一般に連帯保証人をつけることが必要となります。通常、連帯保証人は賃借人本人の親族であること、十分な資力のあることが条件になり、「連帯保証人引受承諾書」に実印を押し、印鑑証明書を添付することが求められます。法人契約の場合には会社が借主、社員である入居者が連帯保証人（あるいは会社の代表者が連帯保証人）という形態をとるのが一般的です。
賃貸借契約の場合に借主が負っている債務には、賃料の支払義務、原状回復義務、更新料の支払義務、目的物を損壊した場合の修繕義務などがありますが、連帯保証人はこうした義務について賃借人と同等の債務を負います。
では通常の保証人と連帯保証人とはどう違うのでしょうか。賃借人本人に代わって賃料を支払うよう督促された場合、通常の保証人は「まず本人に催促して下さい」と言える「催告の抗弁権」（民法452条）、「本人は金銭に換えられる十分な財産を持っているので、それを弁済に充当して下さい」と言える「検索の抗弁権」（民法453条）、の2つの権利を持っていますが、連帯保証人にはそれが認められません（民法454条）。不動産の賃貸借契約で必要とされるのはほぼ例外なくこの連帯保証人です。

賃貸借契約が更新された場合に、連帯保証人の責任が存続するかについては、古くは学説上で争われましたが、現在では通説・判例ともに「契約が更新されても保証人の責任は存続する」とされています。賃貸借契約というものがもともと長期に渡って継続する契約であることを重視し、保証人の存在が貸主にとっては契約継続の当然の条件となっているのが社会一般の合理的な考えであるという見解です。

相続以前に賃貸借契約を締結していたのであれば、その賃貸借契約は存続します（民法第909条但書）ので、正当事由がない限り明渡請求はできません。ただし借主に賃借権についての対抗要件（建物の引渡しを受けている、または賃借権の登記をしている）が備わっていない場合は別です。

抵当権設定後に締結された賃借権は、原則として、その抵当権実行の競売による買受人に対抗することが出来ません。競売手続きが完結して、競落人が現れた場合には、直ちに明渡さなければならないのです。いわゆるオーナーチェンジによって家屋の所有者が替わっただけのケースとは大きく異なりますので十分注意してください。しかし建物の賃貸借の場合、賃貸借契約期間が3年以内であれば、契約期間が満了するまでは買受人に対抗できます（短期賃貸借の保護）。

競売開始決定の差押登記以後に締結された賃貸借契約は、短期賃貸借であっても、競落人に対して対抗できません。すでに始まっている競売手続きが完結して、競落人が現れた場合には、直ちに明渡さなければならないのです。

保証金や敷金の返還時期については明文の規定がなく、当事者で自由に決められます。ただし判例によれば、「賃貸人が次の入居者を探すのに通常必要と考えられる期間を考慮して、相当の期間を経過した時は、次の入居者が現実に決定したか否かにかかわらず、保証金返還債務の履行期が到来するものと解すべきであり、そう解することによってのみ、本件特約の効力を認定し得るものというべきである」とされ、また、「一年ぐらい経過してもなお、次の入居者が決まらない時は、貸主は借主に対し保証金を返還しなければならない」としています。

一般に契約書では、賃借人が契約を解約するときは「1ヵ月間の予告期間をもって賃貸人に通知する」、「解約の効果は解約の通知をした後、1ヶ月を経過した時点に生ずる」などと規定されます。つまり通知後1ヵ月間は（たとえ建物を明け渡しても）家賃の支払い義務が継続しているわけです。こうした規定はもちろん有効ですが、契約書にきちんを明記してあることが必要です。店舗の契約などではこの期間が3ヵ月、6ヵ月などと定められることが多いようです。
一方、賃貸人からの解約については、賃貸人に正当な事由がある場合「6ヶ月の予告期間をもって書面により賃借人に通知する」などと規定されるのが一般的です。賃借人に明け渡しの準備期間を与えるわけですが、これも契約書に明記してあるかどうか、よく確認してみてください。

借地借家法で「貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、正当な事由がなければならない」と規定されています（第28条）。これに反する特約は、たとえ契約書に記載があっても、賃借人に不利なものとして無効となります。したがって質問にあるような特約は無効です。なお、この例外が定期借家契約といわれるものです。定期借家契約の場合、契約期間の満了により、正当事由を考慮することなく契約が終了します。賃借人による中途解約を制限する特約は借地借家法に反しませんから有効です。ただあまりに長い予告期間を定めることは借主の不利になりますので、契約時に注意をしてください。また借主の一方的な解約ではなく、何らかの事由による合意解約の場合はどうか、という問題もありますが、合意の内容にもよりますので、個々に判断するしかありません。保証金や敷金の返還時期については明文の規定がなく、当事者で自由に決められます。ただし判例によれば、「賃貸人が次の入居者を探すのに通常必要と考えられる期間を考慮して、相当の期間を経過した時は、次の入居者が現実に決定したか否かにかかわらず、保証金返還債務の履行期が到来するものと解すべきであり、そう解することによってのみ、本件特約の効力を認定し得るものというべきである」とされ、また、「一年ぐらい経過してもなお、次の入居者が決まらない時は、貸主は借主に対し保証金を返還しなければならない」としています。

例として、次のような特約は借主に不利なので無効となります。

1. 貸主の側の解約に正当事由は必要ないとした特約
2. 建物が競落された際は、どんな場合でも賃貸借は終了するとした特約
3. 契約期間満了と同時に賃貸借契約は当然に終了するとした特約
4. 借主が差押または破産の申し立てを受けたとき、貸主は直ちに契約を解除できるとした特約

店舗を借りて経営していますが、このたび個人から会社に法人成りしました。賃貸契約書も名義を換えたいのですが、名義書換料は請求されるのでしょうか。契約書に譲渡・転貸の禁止はありますが、書換料などの条項はありません。

法律上、個人と法人とは別個の権利主体ですので、賃貸借の名義を個人から法人に変更するのは権利義務の譲渡にあたります。したがって外見上なんら変化がなくとも、名義書換料は請求されても仕方ないのではないでしょうか。ただしあくまでもオーナーとの話し合いですので、当事者同士でよく相談してみてください。

保証金とは債務を担保するために賃借人から家主に預託されるもので、「敷金」と同じ意味合いを持ちますが、言葉の定義は曖昧で、実際の内容は個々の契約における約定によることになります。たとえば保証金ゆえに償却がある、など解釈は様々です。
敷金とは賃貸借契約に基づく賃貸人の債権を担保するもので、担保範囲は建物明渡しまでに生じた一切の債権まで含まれますが、債務不履行がなければ返還されるべき金銭であるとされています。明渡しに際してクリーニング費用などが敷金から差し引かれるのはあくまでも便宜上の措置です。

貸借契約において、借主が保証金を銀行から調達し家主に差し入れた場合です。家主に対して発生する保証金返還請求権を、銀行に担保として質入れしたわけです。こうした場合、借主は保証金返還請求権を有しませんが、銀行には保証金の直接取立権が発生します。

借主が倒産しただけでは貸主の側から契約の解除はできません。一口に倒産といってもその後の手続によって流れが違ってくるからです。ただし、賃料不払いなど債務不履行がある場合はそれを理由に賃貸借契約が解除されることがあります。これに対し、賃借人が破産宣告を受けるに至った場合、貸主は解約の申し入れが出来ます（民法第621条）。その際、正当事由は考慮しなくて良いとされています（最高裁判例）。ただし解約の申し入れ期間は借地借家法第27条に則り、6ヵ月を置いたほうが良いでしょう。

一般に保証契約を保証人の側から解除するには、それなりの理由や状況が必要で、簡単には保証人をやめられません。保証人から解除の申出を受けた貸主はこの申出を拒否することができます。賃借人は資産にゆとりのある替わりの保証人を差し入れて貸主の承諾を得るべきでしょう。

定期借地権とは、契約期間の満了により、終了・消滅し、更新がされない借地権です。定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3種類があります。それぞれについて存続期間・契約方式・建物の用途等違いがあります。

従来型の借家契約では、正当の事由がない限り家主の方からの更新拒絶はできず、自動的に契約が更新されることになっています。これに対し「定期借家契約」とは、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に終了する借家契約です。したがって、家主と借家人の双方で再契約の合意ができなければ、借家人は引き続きその建物を賃借することはできなくなります。

なお「定期借家契約」は居住用の建物に限らず、営業用の建物なども契約の対象とすることができます。

「定期借家契約」を結ぶためには

1. 公正証書などにより必ず契約書を作成する必要があります。公正証書でなくては駄目というわけではなく、市販の契約書でも良いのですが、必ず書面で契約しなければなりません。
2. 家主は借家人に、「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません（もしその説明をしなければ、その契約は従来型の借家契約となります）。

「定期借家契約」が期間の満了により終了するときは、賃貸借が終了する旨の通知が必要です。「定期借家契約」の期間が1年以上である場合は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、家主は借家人に通知しなければなりません。この通知が通知期間を経過した後に行われた場合は、借家人は、その通知の日から6か月間は、借家契約が継続するものとして、その借家を利用することができます（その間の賃料は引き続き支払う必要があります）。

なお「定期借家契約」の期間は上限も下限も定めがありません。契約期間を1年未満に定めることもできます。

では借家人のほうから中途解約をすることはできるでしょうか？

居住用の建物（併用住宅も含む）で床面積が200平方メートル未満のものについては、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情があり、その建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合に限り、借家人は中途解約ができます（この場合1か月前に解約の申し入れを行う必要があります）。借家人からの中途解約に関しては特約を結んでも良いことになっていますが、その内容が借家人に不利となるものは無効となります。たとえば「中途解約は転勤の場合に限る」「中途解約の申し入れは3か月前にする」、などと特約しても無効です。

なお上記以外の建物の場合でも、契約書に中途解約の特約があれば、その定めに従って中途解約をすることができます。

居住用の建物（併用住宅を含む）について、それまで締結していた従来型の借家契約を途中から「定期借家契約」に変更することは、たとえ双方の合意があってもできません。これに対し、居住用以外の建物については、従前に結ばれた借家契約を借家人・家主の双方が合意して終了させ、新たに「定期借家契約」を結ぶことができます。

（注）文中「併用住宅」とは「生活の本拠として使用している店舗併用住宅」を意味します。定期借地権とは、契約期間の満了により、終了・消滅し、更新がされない借地権です。定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3種類があります。それぞれについて存続期間・契約方式・建物の用途等違いがあります。

建物は原則として地主が買い取らず、借地人が取り壊して土地を明渡すことになっています。定期借地権の場合、存続期間が長いため、期間が終了する頃には建物の価値もそれほど残っていないと予測したものです。

上階の住人の不注意、たとえば水道のオーバーフローによって生じたものであれば、上階の住人に損害賠償請求ができますが、しばしば漏水するのであれば、水道管の欠陥が原因でしょうから、マンションの管理者や施工会社に調査を依頼すべきでしょう。しかし仮に上階の住人の専有に属する水道管から水が漏れていたとしても、その住人に無過失責任を問うのは酷ではないでしょうか。また実際、水道管の欠陥が専有部分にあるのか共用部分にあるのか明らかにするのはかなり難しいと思われます。そこで建物区分所有法は、建物の設置または保存に瑕疵が有ることにより他人に損害を生じた場合には、その瑕疵は共用部分にあるものと推定すると規定しました。つまり、水道管の欠陥が専有部分か共用部分かを特定できなくとも、被害者はそれが共用部分に属するものとして、まず管理責任者に対して、損害賠償を請求できることになります。もし管理責任者が請求に応じない場合には、売主である不動産会社に対して、損害賠償を請求することができます。

実印や印鑑証明書、印鑑登録カードといっしょに権利書が盗まれてしまった場合は、大変危険ですので役所に紛失届や改印届をしましょう。勝手に登記される恐れがある場合は法務局にも相談してください。しかし権利書だけ盗まれた、紛失した、というのならそれほど慌てることはありません。不動産を売却する際には保証書を作成することによって所有権移転登記をすることができます。保証書とは、登記を受けたことのある成年者2名以上が保証人となって、「権利書の紛失者は間違いなくその不動産の権利者である」と保証した書面をいいます（印鑑証明書を添付）。権利書を紛失していたら、親戚や知り合いに頼んで保証人になってもらえばいいわけです。なお、ここで「登記を受けたことのある」というのは、登記名義人になったことのあるという意味で、過去に登記名義人であった人も含みます。保証の内容に間違いがあった場合は虚偽保証で刑事責任に問われる可能性もありますから、保証人になる人はよく確認して保証してください。司法書士に保証を依頼した場合、司法書士は権利書の紛失者と面談し、身分証などで確認してから保証することになります。保証書で所有権移転登記の申請があると、法務局はまず仮受付をし、権利書の紛失者に登記の申請があった旨をハガキで通知します。この通知書に実印を押して、3週間以内に法務局へ返送すれば本受付をしてくれます。抵当権の抹消がある場合でも上記の手続きの中で抹消の作業が進められます。

一般個人同士の取引では、特に決まった額というのはありませんが、売買価格の5％や10％というのが一般的です。万が一の手付解除の際に、手付の額が多すぎると負担が大きすぎますし、逆に少なすぎると、相手方が手付解除するのを容易にしてしまいます。

不動産業者が売主の場合には、手付が一定額を超える場合には保全措置を講じることになっています。（宅地建物取引業法第1条1項）
保全措置を講じなければならないのは以下の場合です。

※未完成物件の場合　手付金額が100分の5超かつ1000万超のとき

※完成物件の場合手付金額が100分の10超かつ1000万超のとき

手付金の保全には、

1. 保証委託契約（金融機関）
2. 保証保険契約（生命保険会社）
3. 手付金等寄託契約および質権設定契約

があります。

なお業者が売主の場合には、売買代金の20％以上の手付金を預かることは出来ません。

一般に地目が田、畑の土地は、現況が宅地であっても農地とみなされ、農地法に基づく農地の転用手続をしないと、売買などの法律行為が無効になり、登記もできません。これに対して地目が宅地、山林、原野、雑種地などの場合はそのまま売買したり家を建てることができます。これは農地法が次のように規定しているからです。

まず農地を耕作目的で売買したり、賃貸借等の権利を設定する場合、農地法第3条の許可が必要です。都市部ではこの例はほとんどないでしょう。問題は農地を農地以外の土地（住宅や資材置場、駐車場等）にする場合です。これを農地転用といいます。農地転用にはつぎのふたつがあります。

1. 自己転用 (4条転用)　農地の所有者が自ら農地を農地以外に転用する場合
2. 他者転用 (5条転用)　農地を買ったり、借りたりした人が農地以外に転用する場合

これらの場合に必要とされる手続は対象となる土地の所在と規模により次のように分けられています。

1. 市街化区域内の農地を転用する場合　農業委員会への届出
2. 市街化調整区域内の農地を転用する場合で面積が4ha以下の場合　知事の許可
3. 市街化調整区域内の農地を転用する場合で面積が4haを超える場合　農林水産大臣の許可

1.のケースがもっとも多いでしょう。
通常、売買契約を締結したあとすみやかに売主・買主が連名で農業委員会へ届出を行います。公図や謄本が必要とされるだけで特に難しい届出ではありませんが、専門知識をもった宅建業者に任せたほうが無難です。農業委員会が交付する届出受理書があれば地目の変更登記と所有権移転が可能になります。地目変更の登記をしないと、いつまでたっても農地は農地、地目は何年たっても変わりません。家を建てても自動的に宅地に変更されることはないのです。なお家を建てるためローンを組む際には、金融機関が土地の謄本を要求し、地目が宅地に変更されているかチェックします。

現況では普通の宅地なのに、役所に備え付けの都市計画図を見てみたら、その土地は将来、幹線道路として収用される予定の土地だった、というケースです。どおりで安いと思った。しかしここは冷静に。重要なのはその道路計画の見通しです。何十年も前に計画されながら未だに工事の予兆すらないのなら道路が出来るのはまだ遠い将来でしょう。それにそのときは行政が土地を買い取るのであって取り上げられてしまうわけではありません。現に所有地が計画道路にかかって得をした地主だって大勢います。
ただし、「計画道路なんてどうせ出来っこないですよ」という甘言には注意してください。行政の長期計画ですから、いつか必ず着工されるものと考えるべきです。

こうした道路計画には計画決定のものと事業決定のものとがあります。まだ計画決定の段階なら、条件付ながら建築物の建築が可能です。すでに事業決定の段階に至っているのなら、基本的に建物を建てることはできません。

計画決定の段階で建築が可能とされる条件とは

• 木造・鉄骨造・コンクリートブロック造であること（鉄筋コンクリート造は不可）
• 二階建までで地階がないこと

要するに、容易に撤去できる建物ということです。

家が適法に建てられる土地であるためには、建築基準法上、敷地が道路に2メートル以上接していなければなりません。小規模開発などで新たに作った宅地について、この必要な接道を得るために、民有地を道路として整備し、建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらった道のことを位置指定道路といいます（建築基準法42条1項5号）。認可には一定の条件があり、行政が定めた仕様で道路を整備しなければなりません。位置指定道路の持分はその道路に接する宅地の所有者全員で持ち合ったりするケースが多いのですが、私道とはいえ路上に建造物を作ってはならず、道路の変更や廃止も自由には出来ません。したがって位置指定道路は私道の中では最も安全なものと言っていいでしょう。ただし将来、上下水道を入れ替えたりする場合には所有者全員の同意が必要な場合がありますので、この点について注意してください。なお、位置指定道路の幅員や形状については行政庁が個々に指導しています。

不動産購入にかかる諸経費は以外と多額になりますので、購入価格の他に必ず予算の中に組み込む必要があります。ポイントとしては、どのような項目があるのか把握しておくことです。 大きく分けると

1.登記費用　2.住宅ローン手続き費用　3.仲介手数料　4.その他、となります。

1. の登記費用については登録免許税（所有権移転・抵当権設定・新築の場合ですと建物保存登記と表示登記費用等）と司法書士報酬費用などがあります。
2. の場合ローン保証料・火災保険料・（団体生命保険料）・印紙代などが必要ですが、ローンの借入金額や借入期間などによりかなり違ってきますので、注意する必要があるかと思います。
3. の仲介手数料は、仲介業者が介在しないケースだと必要ありませんが、通常ですと物件価格の3％＋6万円が必要です。
4. その他としては、売買契約書の印紙や都市計画税・固定資産税・不動産取得税・引っ越しの際の諸雑費などがあります。

尚、詳細については、住宅販売会社、不動産会社等で確認した方がよいと思います。

広告主である不動産会社と、物件を購入する買主との取引関係を示すものです。
取引態様が『仲介（媒介）』とあればその広告主は売主と買主とを仲立ちする仲介会社で、購入の時には、この仲介会社に仲介手数料を支払うことになります。取引態様が『売主』とあれば広告主自身が売主です。この場合、買主は物件を直接購入することになるので仲介手数料はかかりません。また、取引態様が『代理』となっているときは、売主にかわって広告主が販売するので、これも仲介手数料はかかりません。

宅建業者が土地を販売するに当たり、一定期間（3ヵ月）内に建物を建築することを条件とする「建築条件付き土地」というものがあります。このような場合、土地のみの販売はされません。契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。土地の売買契約後、3ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。また、広告によっては、建物のプラン例（間取図）を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますので注意して下さい。

通常の建売住宅と比較した場合の、建築条件付売地のメリットとしては、

1. あらかじめ用意されたいくつかの建築プランから買主が選択できる
2. 建築前なのでプランの微調整が可能
3. 建築中に買主が工事をチェックできる

などの点があげられます。

デメリットとしては、

1. 土地を購入してから建物を建築するのですぐ入居できない
2. 工務店、メーカーを選べない
3. 基本プランが既に決められていることが多い

などの点があげられます。

正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。この法律により、全ての新築住宅について、10年の瑕疵担保期間が義務化されました。

住宅に瑕疵（欠陥）があった場合、売主はそれを修理したり、賠償金を支払ったりする義務があります。これを「瑕疵担保責任」といいます。売主が義務を負わなければならない期間を 「瑕疵担保期間」と呼びます。

これまで民法上の瑕疵担保期間は、請負契約については木造5年、非木造10年と規定されていましたが、個別の契約ではこれを短縮する事が認められていましたので、一般にはそれぞれ2年、5年などと定めていました。ちなみに宅地建物取引業法では2年以上と定められています。品確法ではこれを一律10年以上（最大20年まで延長可能）とし、特例などは一切認めないことにしたのです。10年間の保証対象となるのは、構造体力上主要な部分と、雨漏りの侵入を防止する部分の2種類に限定されます。それ以外の瑕疵については各業者独自の保証システム、アフターサービス基準によって決まります。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）はそれまで明確でなかった新築住宅の保証期間をいっきに「10年」に統一しました。しかしこの法律が保証対象にするのは構造体力上主要な部分と、雨漏りの侵入を防止する部分の2種類のみです。また、瑕疵担保責任を遂行する方法については定めがなく、業者が倒産してしまった場合などの措置も講じられていません。
そこでこれらの点を補うものとして、（財）住宅保証機構の住宅保証制度が活用されます。この制度は、機構が定める設計施工基準に従い建設された住宅について、検査員の現場審査に合格したものだけを登録する制度で、品確法で義務付けられている10年保証のほかに、タイルのはがれ、設備等の不具合についても独自の短期保証があります。また、万一保証期間中に業者が倒産してしまっても、構造上重要な部分の修補費用から免責金額を除いた額の80％が保険金として支払われます。

この制度が適用されるのは、（財）住宅保証機構の審査を経て登録された業者から、登録住宅を購入した場合のみですので、住宅を購入する際には登録業者の登録住宅であるかどうか注意してください。

建築中に業者が倒産し、工事を継続できなくなったケースに対応する制度としては、（財）住宅保証機構による「住宅完成保証制度」があります。この制度は住宅の建設を受注した中小企業である建設業者が倒産した場合に、発注者（消費者）が最小限の追加負担のみで住宅を完成させることができるよう保証する制度です。機構は倒産業者の代わりの代替履行業者候補を選定するとともに、損害の発生に伴う追加の負担について、保証契約の範囲内で、保証金の支払いを行うことになっています。

売主が不動産業者である場合と、そうでない場合で大きく異なります。

（1）売主が不動産業者の場合
宅地建物取引業法では、不動産業社が売主の物件については、引渡しから最低2年間の瑕疵担保期間を定めています。この瑕疵担保責任を免責するとか、担保期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされます。無効となった場合、瑕疵担保期間は「瑕疵を発見してから1年」という民法の原則に戻ることになります。

（2）売主が一般個人や一般企業などの場合
雨漏り、シロアリの害、主要な木部の腐蝕、給配水管の漏水といった重要な瑕疵については、2ヵ月程度の瑕疵担保期間を設定するのが一般的です。しかしある程度築年数の経過した中古物件の取引では、瑕疵担保を免責するケースもあり、基本的には当事者間の判断に委ねられています。

一般にサラリーマンが家を買う時は住宅ローンを組みますので、登記簿謄本に抵当権の記載があるのはむしろ当たり前です。抵当権がついているということ自体は何の特異性もありませんので、ご安心ください。抵当権とはその不動産を借金のカタにしてお金を借りていますという証です。その人がお金を返さない場合、その不動産は競売にかけられ持っていかれてしまいます。これが抵当権の実行です。お金を貸した人（金融機関）はその不動産を処分してお金に変えるわけです。このように金融機関からすれば抵当権は極めて重要な権利ですので、ほぼ例外なく登記簿に記載することにしています。

さて契約時には抵当権がついたままでいいのですが、残金の支払い時＝移転登記の時までにはかならず抵当権の抹消が売主によってなされなければなりません。そうでなければ売主の借金を買主が引き継いでしまうことになりかねないからです。したがって契約書には次のように書かれています。「売主は抵当権など、買主の権利を阻害するすべての権利を抹消してから物件を引き渡さなければならない」。もし売主がこの責任を果たさなければ重大な債務不履行となります。売主は金融機関に対し、その不動産を売ったお金で住宅ローンの残債を支払うから抵当権を抹消するように申し入れておけばいいわけです。実際には抵当権の抹消手続は移転登記の手続と同日同時になされます。金融機関が抵当権抹消書類を提出し、司法書士がそれを確認し、間違いなく抹消できると判断してから所有権の移転手続に入るわけです。

建築基準法上では、建物を建てる場合、その敷地が幅員4メートル以上の道路に接していなければなりません。そうでないと消防車などが入っていけないからです。しかし実際のところ4メートル未満の道路はたくさんありますし、そこにはこの法律が出来る以前に建物が建ち並んでもいます。ではこのような狭い道路に面した土地には建物は建築出来ないのか、というとそうではありません。道路の中心線から2メートル後退した線を道路境界線とみなせば、建物が建てられることになっています。
このように、幅員4m未満の道で、一般の交通の用に使用されており、特定行政庁が指定した道路を「二項道路」と言います。こうした道路の規定が建築基準法42条二項にあるからですが、「みなし道路」と呼ぶこともあります。「二項道路なので10平方mのセットバックが必要」とか、「二項道路なので50cmセットバック要す」などと言われるのはこのためです。セットバック部分には建物は建築できず、建ぺい率や容積率もセットバックしたあとの敷地面積で計算します。

この法律に従って、家が新築・再建築されるたびに道路が広がっていけば、将来すべての道路が4メートル以上のものになるはずで、安全にも資することになります。道路の幅員が広いほど不動産価値は高くなりますので、二項道路に建築する場合は必ずセットバック規定を守りましょう。なお、二項道路か否かは市役所で調査できます。私道・公道の別は問いません。

原則不可能と思って下さい。
例外的に建築できるのは、「農業、林業若しくは、漁業の用に供する建築物またはこれらの業務を営む者の居住に供する建築物」となります。簡単にいえば農家が自宅を建てる場合しか許可されません。農家分家の形で許可になる場合もありますが、市役所でよく確認してください。

平成13年までは「既存宅地制度」というものがありました。調整区域の線引き（昭和45年）以前に建てられた住宅の建替えを可能とするものでしたが、この制度はすでに廃止になってます。「既存宅地制度」に替わり、現在は都市計画法34条第8項により建築可能なケースがあります。すなわち「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる区域であって、概ね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、予定建築物の用途が開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないもの」です。
いずれにしても専門家を交え役所に相談してみてください。

通常、住宅金融公庫から融資を受けるには建物に抵当権が設定されなければなりません。つまり建物の表示登記・保存登記のあと更に抵当権設定登記まで済まないと融資が実行されないのです。しかしこれらの手続きや確認が済むまでには3ヶ月から半年かかります。一方、不動産の売主は代金を全額受け取らないと所有権を移転してくれません。そこで銀行から、公庫融資の実行までの短い間、つなぎの融資を受けることになります。公庫の融資が実行されたらそのお金でつなぎ融資を返済すれば良いわけです。

このほかにも、不動産を購入しようとする人が、自己所有の不動産の売却代金を受領するまでの間、 自分の工事代金や購入代金にあてるため、銀行から受ける融資のことも「つなぎ融資」といいます。この場合、自分の家が売れたらそのお金でつなぎ融資を返済することになります。

自宅に限らず土地または家屋を売却した場合にはその年の翌年（2月から3月）、税務署から申告書が送付されてきます。そこに必要事項を書き込んで税務署へ申告することになります。申告手続は税理士に依頼することもできますが、通常、素人でも十分可能です。書き方が分からない場合は各税務署で無料相談を行っていますので出かけてみてください。なお実際の納付は口座からの引き落としによって行われています。

管理費とはマンション全体を維持管理するために所有者全員で負担する経費です。主な用途としては共用廊下、エントランス、エレベーターなどの清掃費、共用水道や共用灯の料金、損害保険料、会議費、通信費などの管理組合運営費などがあります。また管理会社や管理人の人件費、エレベーター、消防設備類の保守点検料なども考えられます。この管理費は通常、所有する専有面積の持ち分に応じて負担することになっています。

修繕積立金は将来の大規模な修繕の費用を長期計画に従って徴収する金銭です。大規模な修繕はいちどきに大きな負担を強いることになるので、長期修繕計画を立て、何年後にどの部分にどんな修繕が必要かを予測し、その計画に従って月々の徴収を行い、管理組合で積み立てて将来の大規模修繕に備えるのです。

法地（のりち）は法面（のりめん）ともいい、その宅地のなかで崖（傾斜地）になっている部分のことをいいます。不動産広告などでは「宅地内に約30％の法地を含む」などと表示されます。最近では法地部分をうまく利用した建物が建てられることも多いようです。法地を含む土地を購入する際には、どのような建物が建てられるか、または建てられないか、よく検討してみてください。

旗竿の形状をした宅地のことを敷地延長の土地、略して「敷延」と呼んでいます。建築基準法上、「都市計画区域で建築物を建てる時には、敷地が道路に2m以上接していなければならない」と規定されているため、敷延土地の接道距離も2m以上なければなりません。接道が2mに満たない場合は建築不可となり、その土地単体では宅地としての価値が無い土地になります。しかし2m以上確保されていればそれほど問題もありません。むしろ、延長部分に車を二台駐車できる、道路から引っ込んでいるので静か、価格が割安、などの理由でよく売れるようですし、担保評価も低くありません。

建ぺい率とは、敷地の広さに対してどの程度の大きさの建物が建てられるかと言う制限です。例えば、建ぺい率50％の場合、100坪の土地だと建坪（たてつぼ）50坪の建物が建てられると言うことです。建坪というのは、おおよそ1階部分の直接地面に接している部分の面積だと考えてください。

容積率とは、敷地の広さに対する延床面積の割合で、容積率200％の場合、100坪の土地に延床面積200坪の建物が建てられると言うことです。延床面積というのは、各階床面積の合計のことを言います。

「不動産の表示に関する公正競争規約」（公正取引委員会告示第14号）第15条では次のように規定されています（条文は要約です）

「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」

つまり分速80mで道なりに歩いた場合の時間を表示せよ、ということです。駅からの距離が800mなら800÷80で「徒歩10分」となります。「この場合において、1分未満の端数が生じたときは1分として計算すること」つまり徒歩10分30秒だったら徒歩11分と表示せよ、ということです。距離は通常、地図で計測したり自動車のメーターを使って測っています。分速80mは比較的ゆっくりした速度ですが、途中の信号待ちや上り坂については考慮しません。

なお大型分譲地の場合は次のように規定されています。「団地（一団の宅地）と駅との間の所要時間は、その駅から最も近い当該団地内の地点を着点として算出した数値を表示すること」

最近盛んに報道される現代病の一種で「新築病」ともいわれています。建築物の建材の合板（ベニア）等に使われる接着剤・・・そこに含まれているホルムアルデヒト等の化学物質が、家の中で放出され、目の痛みや、吐き気、頭痛等の症状を引き起こします。特に近年では、高気密、高断熱の住宅が増え、この種の化学物質の人体に与える影響が大きな問題となってきました。

JAS規格（日本農林規格）では、合板のホルムアルデヒト放散に関して、F1～F3という段階を設けて区別しています。現在では、最も放散量が少ないF1を使用するのが常識といえるでしょう。ホルムアルデヒト放散に対しては、室内を強制的に機械によって換気するシステムも大きな効果を発揮します。高気密住宅、パネル工法、2×4工法等には、是非使いたいシステムです。又、合板だけではなく、壁ビニールクロスやその接着剤、防カビ剤、薬剤、塗装ペンキ等にも有害な科学物質が含まれているケースが多いので、十分注意して材料を選ぶことが、建築会社の使命といえるでしょう。今ではメーカー側の対策もかなり進んでいますが、使う側の意識向上が必須です。なお有害物質を浄化してくれる観葉植物を置いたり、天気の良い日は窓を十分に開ける等の工夫も大切です。ちなみに観葉植物はゴムの木、ツルニチソウ、ゴールデンポトス、ガーベラ、菊等が効果的だそうです。

衛星放送の普及に伴い今回のような問い合わせ、トラブルが増えているようです。
マンションのバルコニーは本来共用部分なのですが、通常は居住するスペースの専有部分と一体となっており、建物部分の所有者等に専用使用権が認められています。こういったことから、居住者がバルコニーに様々なものを置いたり、設置することにより、管理組合とトラブルになるようです。
そこで問題となるのが今回のパラボラアンテナの設置がバルコニーの使用方法で、通常の用法の範囲内といえるかどうかということです。
実はこの件に関しては判例が有り、要約すると次のように判示しています。

1. 共同パラボラアンテナが設置されれば、設置日以降衛生放送の受信が可能となること。
2. バルコニーは共用部分であり設置者はただ専用使用を許されているに過ぎないこと。
3. テレビ受信向上委員会発行「マンションでの衛星放送受信の手引き」にもアンテの設置には「管理者の承諾が必要」と明記されていること、などから共同アンテナが設置されて以後は「バルコニーとしての通常の用法」とは言えなくなる。

以上のことから、ご質問の要望は難しいでしょう。

【公示価格】
国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の地価を、3月下旬に発表するものです。

【基準地価】
都道府県が、毎年7月1日時点の地価を9月下旬に発表するものです。
※ともに主な地点については新聞に掲載され、また各市町村の役場に備え付けられています。

【路線価】
国税局が相続税や贈与税を課税するために、土地の評価額を算定するもので、公示価格の約8割の水準とされており、全国の税務署でだれでも閲覧できます。

【固定資産税評価額】
各市町村が固定資産税の課税のために、3年に1度その年の1月1日現在の土地の評価をするもので、公示価格の約7割の水準になっています。

借地は借地人の有する借地権と、地主の有する不完全所有権とで成り立っていますが、この不完全所有権の部分を底地と呼びます。地主がその土地を第三者に売却したいと考えた場合、借地権付きでは難しいので、借地人に底地を買い取ってもらうのが手っ取り早い方法です。借地人は底地を買い取ればその土地の完全な所有者になるのですが、買う買わないは借地人の自由意志です。
一般的に底地の適正価格は「所有権価格－借地権価格」です。このうち借地権価格は、住宅地では所有権価格の6割～7割、商業地では8割～9割と言われており、実際、税務署の路線価図にもこうした割合が表示されているようです。つまりその土地が住宅地で、付近の土地相場が100万円なら、借地権価格は60万～70万円、底地価格は40万～30万円ということになります。しかしあくまでもこれは目安ですから、地域性を考慮した具体的な価格については地元の不動産業者にお尋ねになるのが良いでしょう。

「ツーバイフォー（2×4）工法」という呼び方は通称で、建築基準法等では「枠組壁工法」と言います。この工法の始まりは19世紀初めのアメリカ開拓史の時代と言われていますが主として北アメリカで発展してきました。今でも北米住宅の約9割がこの工法で建てられています。「ツーバイフォー」と呼ばれるのは住宅の構造材に断面サイズが2×4インチ（実際の寸法は水分の調整などにより38x89mm）の製材が最も多く使用されているからです。

ツーバイフォー工法の特徴としては、以下のような点があげられます。

1. 強い壁・床・屋根を構成するので、高い強度と気密性を持ち、耐震性に比較的優れている。
2. 木材が表面に現れないため、耐火性が高く、枠組材で密閉された空間をつくるため延焼しにくい。
3. 壁内に筋かいなどがないことから比較的容易に断熱材を取り付けることができ、断熱性にも優れ、さらに、使用する石膏ボードは熱容量が大きいため、一度室内を暖めると温度は下がりにくい。
4. 壁組、小屋組などは工場でできるため、工期は軸組工法に比べると短かくなる。

在来工法は柱や梁などの「軸」で建物の荷重を支える木造軸組工法と呼ばれるもので、日本の代表的な建築工法です。在来工法の長所は次の点です。

1. 設計の自由度が高く、増改築も容易である
2. 柱と梁により構成されるため、開口が大きく取れる
3. 日本の風土(特に夏の高温多湿)に合っている
4. 伝統的工法であり、日本独自の様式美と調和するので、和風住宅を造るには最適な工法
5. 業者が多く、選択肢が圧倒的に多い（日本の住宅の80％がこの工法で建築されています）

最近は防火性についても建材や断熱材などの開発が進み高性能な仕様になっています。地震に弱いという考えが一部に有るようですが、多くは誤解から生じています。あえて在来工法の短所をあげると次のとおりです。

1. 冷暖房効率がやや低い
2. 職人の技量により品質にばらつきが出やすい
3. 工期がやや長い

高気密住宅とは、建具や天井と壁のジョイント部分における隙間を少なくし、室内と外気の換気量を減らすことによって、冷房や暖房の効率をよくした住宅です。また高断熱住宅とは断熱材の効率的な敷設により、室内側への外気の熱的な影響を小さくした住宅です。ともに省エネルギー効果と快適性が高い住宅で、近年注目を集めています。高気密・高断熱住宅の最大のメリットはその快適性にあります。断熱・気密化された住宅の内部は、どの部屋でも同じような室温になり、温度変化による身体的なストレスが少なくてすみます。ただし施工にあたっては間取りや開口部に制限が生じないか、機密性が高いので結露しやすくないか、などの点に注意してください。なお機械換気が前提となっているので自然換気に頼ると換気量が不足し、室内の空気が汚染される点も指摘されています。

木造住宅の断熱工法には、大きく分けて2種類あります。壁の中、天井の上、床の根太の間 などに断熱材を充填するのが内断熱。柱の外側を断熱材で覆うのが外断熱です。このうち近時、増加してきているのが外断熱で、その最大のメリットは高い気密性、断熱性にあります。外断熱は断熱材で構造体をすっぽり覆うため、気密性が高く、結露が起きにくく、柱が保護されることになるので家がいたまないといわれます。外断熱のデメリットは工事費が高い、大工さんが不慣れ、断熱材で覆われるため短時間での暖房や冷房が不得意、断熱材の外に外壁を設置するので耐震性に若干の不安がある、高気密・高断熱になりやすいので計画換気が必要になる、などです。

バリアフリー住宅とは、高齢者や障害がある人など通常の住宅で生活する際に不自由のある人が、なるべく不自由なく生活を送れるようにした住宅のことです。以下にその具体策、施工例をあげてみます。

• 床面の段差をなくし、玄関・廊下・階段・トイレ・浴室に手すりをつける。
• 廊下・階段にフットライトを設置する。
• 玄関にベンチ（腰掛け）を設置する。
• 大理石など滑りやすい素材は避ける。
• スイッチ・レバーなどは見やすく、扱いやすくし、取付位置も車いす対応とする。
• 廊下・室内開口部には車いすでも不自由のない幅やスペースを確保する。
• 屋内の色彩はコントラストをはっきりとし、見やすくする。
• なるべく安心機能や自動制御のついた設備機器を採用する。
• トイレ・浴室の入口も車いすに対応できるよう「引き戸」にする。
• キッチン流し台や収納の高さと奥行はいすに座っての長時間作業や車いすでも対応できるようにする。
• 寝室とトイレは接近させ、台所と洗面所も直接的な動線で結ぶ。
• トイレ、洗面、浴室、などにも暖房設備を設置する。

大工さんが図面をもとに柱や梁に墨付けをし現場で手加工していた部分を、コンピューター制御による最新の機械ですべて行ない、手加工によって生じやすい品質のバラツキを無くし、現場の省力化、工期の短縮を計る工場生産システムです。

引越しはあわただしいものです。下記のチェックリストを参考にし、各種手続きには時間的な余裕を持って臨んでください。

上記手続きを確実に行わないと、使用開始以前の料金が請求されてしまう等、トラブル発生の可能性がありますのでご注意ください。

従来から建物の完了検査は建築基準法上必要なものとされてきましたが、行政の罰則があまりなかったためかわざと行わないケースが多かったようです。しかし近時、阪神大震災の影響や欠陥住宅の深刻化により、行政側も検査を強化することになりました。また金融公庫を利用する場合は、現在では完了検査を受け検査済証を提示する事となっています。これを怠ると融資が受けられなくなりますので十分注意が必要です。それでも完了検査を受けなかった場合、最悪だと行政から建物の使用禁止や解体撤去を命じられることも考えていかねばなりません。

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その建築計画が法令に適合するものであることについて、各市町村に確認を求めなければなりません。申請の手続きは設計士や施工会社に代行してもらう場合がほとんどです（申請にかかる料金は設計料に含まれるのか、施主が別途支払うのかなどを事前に決めておきましょう）。提出された建築確認申請書や設計図などを審査して行政の建築主事が問題ありと判断した場合は設計の変更を求められますが、問題がなければ「建築確認通知書」が交付されます。この「建築確認通知書」が交付されてはじめて工事の着工が可能となります。

すべての建築物につき建築確認申請が必要かというとそうではありません。建築確認申請を受けなければならないのは、次の場合です。

1. 特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号～3号)
2. 都市計画区域内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合(同条1項4号)

浄化槽とは本下水管が整備されていない地域で、川や海に家庭排水を捨てる前に敷地内で排水をきれいに浄化する装置です。通常、裏庭やカースペースなどの土中に埋め込み、専用モーターで駆動します。ここで家庭排水とは洗濯排水、台所排水、便所排水、浴室排水など雨水以外のすべての汚水・雑排水をいいます。合併浄化槽とはトイレの汚水も洗濯水も一台で処理する浄化槽のことをいいます。浄化槽で浄化された排水はきれいな水となってU字溝や川に流されます。

ディスポーザーとはキッチンのシンクに設置された装置により生ゴミを破砕し、排水と一緒に流すゴミ処理システムです。この後、敷地内に埋設された排水処理槽でさらに処理を施し、下水管や河川などに放流します。近年、特に高層マンションでのゴミ処理の煩雑さを解決するものとして人気が上昇していますが、何よりも「適切なゴミ処理」という環境に対する配慮が評価されているようです。

造成地などで切り土と盛り土の境目の地盤が不均等に沈下するのを不同沈下といいます。地盤調査はこれを防ぐためにハウスメーカーなどによって行われます。地盤調査業者の行う調査方法には、土を採取する「ボーリング」方式、抵抗体を地盤中に挿入し、その抵抗値から地盤を調べる「サウンディング」方式があります。通常、ひとつの敷地内で数ヵ所調査し、調査費用は数万円とされます。

地盤の強さを示す値は「地耐力」と呼びますが、地耐力が何トン必要かは建物の規模や基礎の形状により異なります。地耐力が必要に満たない場合は、地盤改良をしたり、杭を打ち込んだり、基礎の設計を変更したりして対処します。

測量図が存在せず、現地に境界標（杭など）も無いような場合は、土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者との合意のもとに境界標を設置し、境界の確認書を取り交わしたうえで測量図を作成してもらってください。土地家屋調査士は過去の記録、現地の占有状況、登記簿、公図、互いの境界に関する主張などをもとに、合理的な境界を明確にしてくれます。なかには理由も無く境界確認書に押印してくれない隣地所有者もいますが、境界を明確にすることは互いに有意義であり、将来の紛争をさけるためにも必要である旨を説明し、協力してもらえるよう冷静に交渉してみましょう。また地主間で合意に至らない場合なども、専門家である土地家屋調査士に相談してください。